عالی وند: رکود تورمی بازار مسکن؛ هزینه ساخت بالا رفته، قدرت خرید خانوارها کاهش یافته است

به گزارش پایگاه خبری اصفهان سبز، میکائیل عالی‌وند، فعال حوزه صنعت ساخت‌وساز و عضو انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان، در گفت‌وگو با خبرنگار اصفهان سبز، با تشریح آخرین وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: بازار مسکن از ابتدای تابستان تا شهریورماه، اگرچه در ظاهر آرام‌تر از ماه‌های گذشته دنبال شده، اما این آرامش به معنای کاهش قیمت‌ها نیست و بازار همچنان در شرایط رکود تورمی قرار دارد.

عالی‌وند گفت: در شرایط کنونی معاملات رونق قابل‌توجهی ندارد، اما فشار هزینه‌های تولید همچنان مسیر قیمت‌ها را صعودی نگه داشته است. افزایش قیمت مصالح و متریال‌های ساختمانی، به‌ویژه میلگرد و سیمان، دستمزد کارگران، عوارض ساختمانی، مالیات، هزینه‌های حمل‌ونقل، افزایش نرخ ارز و سایر هزینه‌های تولید مسکن هنوز به‌طور کامل در قیمت واحدهای جدید منعکس نشده است.

وی افزود: به همین دلیل نمی‌توان انتظار داشت صرفاً رکود معاملات به کاهش قیمت مسکن منجر شود. از سوی دیگر، بخشی از واحدهایی که قرار بود طی ماه‌های اخیر وارد بازار شوند، به دلیل افزایش هزینه ساخت و مشکلات تأمین مالی سازندگان خرد، هنوز تکمیل و عرضه نشده‌اند.

خریداران مسکن واقع‌بینانه‌تر شده‌اند

این فعال صنعت ساختمان با اشاره به تغییر رفتار متقاضیان مسکن گفت: خریداران نسبت به ابتدای سال واقع‌بینانه‌تر شده‌اند و بسیاری از متقاضیانی که در ابتدا انتظار داشتند با سرمایه موجود، خانه‌ای با مشخصات موردنظر خود خریداری کنند، اکنون خواسته‌های خود را با شرایط واقعی بازار تطبیق داده‌اند.

وی بازار فعلی را برای خریدهای مصرفی، خانه‌اولی‌ها و متقاضیان «تبدیل به احسن» مناسب دانست و هشدار داد: دنبال کردن سودهای روزانه بازار طلا و ارز می‌تواند خرید خانه را برای خانوارها پرهزینه‌تر کند.

عالی‌وند ادامه داد: هزینه‌های مسکن هنوز با نرخ دلار کمتر از ۲۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود و تاکنون افزایش نرخ ارز به‌طور کامل در قیمت مسکن منعکس نشده است؛ بنابراین نمی‌توان آثار احتمالی تغییرات بیشتر نرخ ارز بر هزینه ساخت و قیمت نهایی واحدهای مسکونی را نادیده گرفت.

انتقاد از سیاست‌های دستوری در بازار اجاره

وی همچنین نسبت به سیاست‌های دستوری در بازار اجاره انتقاد کرد و گفت: تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها، بدون فراهم کردن امکان توافق میان موجر و مستأجر، می‌تواند زمینه‌ساز افزایش اختلافات و حتی مراجعات قضایی شود.

این فعال صنعت ساختمان پیش‌بینی کرد که تورم در بازار مسکن ادامه داشته باشد، اما در عین حال امکان حرکت بازار به سمت «رونق بدون هیجان» وجود دارد؛ به این معنا که تعداد معاملات افزایش یابد، بدون آنکه جهش ناگهانی قیمت‌ها رخ دهد.

وی در عین حال درباره قیمت‌های درج‌شده در پلتفرم‌های آگهی هشدار داد و اظهار کرد: قیمت‌های اعلام‌شده در آگهی‌ها لزوماً قیمت واقعی معاملات نیستند و قیمت‌سازی بر مبنای آگهی‌های غیرکارشناسی می‌تواند تصویر نادرستی از وضعیت واقعی بازار مسکن ایجاد کند.

جنگ و کاهش توان اقتصادی خانوارها؛ دو فشار همزمان بر بازار مسکن

عالی‌وند با اشاره به تأثیر جنگ‌های اخیر بر اقتصاد کشور و بخش مسکن اظهار کرد: مسئله مسکن صرفاً به میزان عرضه مربوط نمی‌شود، بلکه کاهش توان اقتصادی خانوارها، دسترسی مردم به مسکن را دشوارتر کرده است.

وی افزود: از سوی دیگر، تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یافته است و باید مشکلات بخش خصوصی برطرف شود؛ چراکه در نهایت حدود ۲۰ درصد از عرضه مسکن در اختیار دولت است و برای افزایش تولید و عرضه، فعال شدن بخش خصوصی ضرورت دارد.

رشد بیش از ۱۰۰ درصدی نهاده‌های ساختمانی

این عضو انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان با اشاره به تحولات بازار مصالح ساختمانی در ابتدای سال جاری گفت: در ابتدای امسال شاهد افزایش قابل‌توجه قیمت بسیاری از نهاده‌های ساختمانی بودیم و متوسط رشد قیمت این نهاده‌ها به بیش از ۱۰۰ درصد رسید.

وی افزود: این افزایش قیمت زمینه‌ساز تحولات بعدی، به‌ویژه رشد قیمت مسکن شد؛ هرچند بخشی از افزایش قیمت‌ها تعدیل شده، اما آثار آن همچنان بر قیمت مسکن در کشور باقی مانده است.

عالی‌وند با تأکید بر اینکه مسئله مسکن در ایران فقط به موضوع عرضه مربوط نمی‌شود، تصریح کرد: افزایش غیرهدفمند عرضه مسکن لزوماً به حل مشکل مسکن منجر نمی‌شود.

وی ادامه داد: تجربه سال‌های گذشته، به‌ویژه در اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوایل دهه ۱۳۹۰، نشان داد که عرضه گسترده مسکن در سطح کشور الزاماً دسترسی مطلوب‌تر شهروندان به مسکن را به دنبال نداشت. نتیجه بخشی از این سیاست‌ها، افزایش تعداد واحدهای خالی و عرضه واحدهایی بود که با متوسط توان اقتصادی خانوارها تناسب نداشتند.

کاهش توان اقتصادی خانوار؛ ریشه دشوارتر شدن خانه‌دار شدن

این فعال حوزه ساخت‌وساز بیان کرد: یکی از مسائل اصلی حوزه مسکن، دشوارتر شدن دسترسی مردم به مسکن، به‌ویژه طی بیش از یک دهه اخیر است و اصلی‌ترین دلیل این وضعیت نیز کاهش مستمر درآمد و توان اقتصادی خانوارها برای تأمین مسکن بوده است.

وی خاطرنشان کرد: این مسئله در کلان‌شهرهایی مانند اصفهان حادتر است، زیرا سیاست‌های آزمایشی نیز نتوانسته‌اند کارکرد مطلوب خود را به‌خوبی نشان دهند. همچنین افزایش مهاجرت، عمدتاً با هدف دسترسی به مشاغل خدماتی، نیاز و تقاضای مسکن را در اصفهان و دیگر کلان‌شهرها افزایش داده است.

هزینه ساخت هر متر مسکن در اصفهان به ۸۵ میلیون تومان می‌رسد

عالی‌وند با اشاره به هزینه ساخت‌وساز در اصفهان گفت: اگر ساخت‌وساز متوسط را در نظر بگیریم، قیمت ساخت هر مترمربع مسکن در اصفهان به‌طور میانگین بین ۵۰ تا ۵۵ میلیون تومان است، اما در برخی پروژه‌ها هزینه ساخت هر مترمربع به ۷۵ تا ۸۵ میلیون تومان نیز می‌رسد.

وی افزود: بازار مسکن در شرایطی با رکود مواجه است که نیاز واقعی به مسکن همچنان وجود دارد و دولت باید همان‌طور که در برخی حوزه‌ها مانند کالابرگ از خانوارها حمایت می‌کند، در حوزه مسکن نیز حمایت‌های مشابهی را در نظر بگیرد و حتی در مواردی زمین را به‌صورت رایگان در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دهد.

رشد ۱۰۶ درصدی مصالح، مانعی در مسیر کاهش قیمت مسکن

این فعال صنعت ساختمان گفت: بازار مسکن همزمان با کاهش قدرت خرید خانوارها و افت معاملات، با افزایش هزینه تولید مواجه است؛ به‌گونه‌ای که با وجود کاهش سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت، رشد ۱۰۶ درصدی قیمت مصالح ساختمانی همچنان یکی از عوامل مؤثر در جلوگیری از کاهش قیمت مسکن محسوب می‌شود.

وی تأکید کرد: اگر سیاست‌گذار به دنبال افزایش دسترسی خانوارها به مسکن است، صرفاً افزایش وام یا کنترل قیمت فروش نمی‌تواند تمام مسئله را حل کند.

عالی‌وند ادامه داد: ساماندهی اقتصاد زمین، افزایش عرضه زمین مناسب، استفاده مؤثر از اراضی دولتی، کاهش هزینه‌های غیرضروری، تسهیل صدور مجوزها و کاهش هزینه تأمین مالی می‌تواند بخشی از فشار موجود بر تولید مسکن را کاهش دهد.

وی در پایان گفت: برای فهم قیمت مسکن باید از «قیمت نهایی» به «ریشه‌های قیمت» بازگشت؛ جایی که زمین، هزینه ساخت، مجوزها و تأمین مالی در کنار یکدیگر، اقتصاد واقعی ساخت یک واحد مسکونی را شکل می‌دهند.